賣房也維權！南京8名業主打贏精裝修官司 9家開發商上書法院陳情

聽說過買房維權的，你聽過賣房維權的嗎？

近日，報道稱中糧地產南京、南京富力地產和南京雅居樂等9家房地產開發商聯名向江蘇省高院“陳情”了一份《關于依法維護精裝房交易穩定避免惡意訴訟造成群體事件的緊急報告》，一時引爆網絡。

記者了解到，集體“上書”事件的確存在。江蘇省高院新聞辦主任張志平透露，江蘇省高院已經留意到該信息，但在進行初步核實后，目前并未收到任何書面報告。

開發商在這份“陳情報告”中稱，自2018年以來，南京眾多精裝修樓盤的業主關注到2017年12月28日江蘇中院對富力十號業主精裝修房再審判決，紛紛效仿富力業主的訴請，拒絕收房，要求進行裝修核價并退還差價。有些樓盤甚至出現上午開盤下午維權的情況。

富力項目有自身特殊性，不能完全參考及照搬；此前的審理對精裝修部分的價格計算方法不合理。同時，商品房預售合同是既成事實，不排除有專業“房鬧”推波助瀾等。

記者聯系了富力、新城等涉事房企，相關人士均表示目前不方便發表意見。

江蘇省高院新聞辦主任張志平認為，我國有健全的維權渠道，這種在網絡上散發公開信的形式并不可取。如果南京富力對法院的某些判決不服，他們可以走正常的法律途徑。

富力十號裝修價差案8起訴訟已獲勝

富力十號業主精裝修房相關訴訟，是指2017年12月28日，針對一些購房者起訴南京富力退還裝修價差案，南京中院在原一審和二審均駁回購房者訴訟請求的基礎上，再審改判，要求富力退還每戶購房者20萬左右的價差。

記者在中國裁判文書網上，相關八起案件均已經掛網，南京中院要求南京富力向每位業主退還16萬-26萬元不等的價差。

判決書顯示，由于各家企業建材報價不同，南京中院實際并未采信業主和南京富力的報價依據，南京中院是依據企業裝修過程中應交規費和稅金反推出實際裝修成本與業主實際支付的裝修成本算出了差價。以其中一案為例，南京中院通過反推算出實際裝修差價高達18.7萬元。

一位律師表示，盡管我國是大陸法系，但相關判例對于后續類似案件仍有參考作用。對裝修房質量有異議的購房者可以通過法律途徑維護自身的權益。

3月25日，記者來到涉事樓盤——富力十號。作為一個已經交房近5年的小區，富力十號的整體環境良好，戶型以花園洋房和別墅為主，小區外觀頗為高端。

涉事富力十號小區

記者進入小區，實地探訪了幾套在售房源。其中一套130平米的花園洋房為開發商精裝房源，正是涉及糾紛較多的戶型之一。記者在房間內發現，除地板翹起、開關面板滑落等幾處問題外，并未發現其他明顯問題。

房屋主人告訴記者，最終收房前，房子的裝修已經進行過較大幅度的整改，2015年第一次前來驗房時，確實存在不少問題。既有廚房門面明顯劃痕、主臥地板空隙較大、衛生間鏡子不穩等諸多細節問題，也有衛生間地漏受堵、臥室不明原因漏水等嚴重影響生活的重大問題。

據介紹，即便這樣，他家在當時已經算不錯的了，“聽說有的業主家查出100多處問題，驗房師都看不下去了，還有的業主家連插座都沒有裝全，電線就裸露在外面”。同時他也強調，后來隨著幾次整改，整個小區的大多數問題都得到了解決，并不影響目前居住。

記者在附近幾家房屋中介走訪得知，富力十號確實曾因“精裝修風波”名噪一時?！氨緛碜鳛樗幇鍢虬鍓K的‘豪宅’，富力十號當時的開盤價就讓人關注，結果每平米4500元的精裝修質量卻如此之差，實在有些說不過去?！辨溂业囊晃还ぷ魅藛T表示。

記者還輾轉聯系到一位曾經參與富力十號驗房的驗房師，該驗房師表示，自己和公司同事驗收過富力十號多套房源，幾乎每一戶都有很多的質量問題，例如臥室吊頂滲水、墻面空鼓、門面掉皮、柜門不平整等等多不勝數。

據其透露，繼富力十號之后，富力之后不久在南京又推出新樓盤富力尚悅居，其精裝修部分的問題相比富力十號“有過之而無不及”。

2019年1月，南京市住房保障和房產局、城鄉建設委員會、物價局三部門聯合發布了《關于進一步加強商品住房全裝修建設管理的通知》，南京版的“精裝修監管新政”正式落地。

新政的一大亮點是，要求交付標準樣板間與合同裝修標準一致。南京將建立第三方全裝修價格評估機構名錄庫，承擔裝修價格評估的第三方評估機構，在名錄庫里隨機抽取，建立第三方評估機構名錄進入退出制度。

網簽價格調控催生“雙合同”

中原地產首席分析師張大偉分析認為，這一事件并非南京個案，全國一二線城市在過去一輪樓市上漲中，普遍性存在“雙合同”現象。購房者與開發商針對裝修價值的糾紛，在最近幾個月井噴，核心原因是部分熱門樓盤將高價裝修作為購房的必須附屬，而不是可選，購房者不得不買單。

過去兩年，很多城市房價明顯上漲，地方政府針對調控，采取了限價政策。但限價只限網簽價格，而忽視了購房者的實際支付價格。結果，開發商在裝修、家電等方面額外定價，包含了部分房價。

打個比方，為了控制房價上漲，相關部門要求，某某地塊的樓盤，網簽價格不能高于2.8萬/平米，然而多數樓盤已經賣到了42000元/平米-48000元/平米。這個時候怎么辦呢？開發商就想出了“雙合同”的辦法。簽一份“購房合同”均價為2.7萬/平米，再簽一份“裝修合同”，均價為2萬/平米?！百彿亢贤睕]有超過相關部門的規定價格，也就能順利備案了。

不過這將帶來四大風險：首先，高額首付增加資金負擔。簽訂“雙合同”捆綁裝修，給購房者帶來了更大的首付壓力。其次，裝修由開發商驗收，質量難保證。第三，出售房產時將面對更高稅費。第四，違反政策，擾亂市場。拆分售房合同和裝修合同的形式掩蓋了真實的市場數據，會給房地產市場造成的是假象和錯誤的數據。

張大偉表示，要解決這些問題，需要多方協商解決。從市場發展看，地方政府調控應該回歸真實價格，房地產調控是調控市場，而不是調控網簽價格。

行業人士揭露精裝房“三大陷阱”

近日，中國證券報記者咨詢了杭州多位精裝房業內人士，發現精裝房存在用材以次充好、以假摻真、壓縮工期、虛報物料價格等問題，導致部分裝修房交房質量與此前展示和業主預期較大，糾紛頻發，行業發展亟需規范。

張強(化名)是一位杭州精裝房施工隊負責人，曾參與過多個精裝修樓盤的施工工作。沒想到，張強自家購置的精裝修房竟然也出現了質量問題，令他頗為苦惱。

他表示，本輪調控以來，不少地方政府出臺了新房限價令，導致開發商利潤被壓縮。于是一些開發商動起了精裝修房的“歪腦筋”，出售商品房時附帶裝修，從裝修材料和施工工期上“擠出錢”成了不少開發商的慣用手段。

以假摻真

常見的是在水暖零件上做手腳。在杭州市中心某交付2年多的高檔樓盤，一戶業主家的衛生間洗手池上的摩恩牌水龍頭已生銹。張強告訴記者，“按照精裝標準，這個水龍頭應該是純銅的，生銹說明是假的”。

據介紹，有的材料供應商，在向精裝房供貨時常常是“真假三七分”，即70%的真貨加30%的假貨，“因為供貨商自己就可以出合格證，也能拿出真實的合格證，所以真假三七分的情況在供應商中也常常出現?！?/span>

“使用仿制品，也就是假貨來代替真品，可以降低成本，這是供應商的潛規則，我們施工方一般也不會點破?！鄙鲜鰳I內人士告訴記者。

以次充好

這一點在板材選擇上尤為突出。記者走訪了解到，木飾材料多的精裝房，如果用材較差，極易出現甲醛和苯超標的問題。而甲醛和苯排放超標將對人體健康尤其是嬰幼兒產生嚴重不良影響，精裝房中甲醛和苯超標問題頻頻刺激著購房者的神經。

目前，精裝房中使用顆粒板比較多，廉價顆粒板往往使用低質量的膠水粘合，容易造成苯及甲醛超標。記者了解到，現在不少杭州的開發商都把精裝修房顆粒板美其名曰生態板，但不少并不“生態”。

一位精裝房業內人士告訴記者，“其實沒有生態板和非生態板之分，只有甲醛釋放量的區別。顆粒板價格一般是實木的1/4甚至1/10?，F在精裝房基本都是顆粒板。如果顆粒板質量不好，就會導致甲醛和苯超標的問題?！?/span>

報價虛高

記者在走訪過程中發現，精裝房原材料的市場價格與開發商給購房者的報價本身就存在很大的差價。例如，某開發商報價入戶門價格為6000元，實際采購價僅為2000元左右，低的甚至只有1500元。墻紙報價200元，實際采購價格僅有40元。大理石、木地板價格“貓膩”也著實不少。

杭州市中心某高檔樓盤，業主在門上打貓眼時發現入戶門為貼皮密度板復合門，而非開發商宣傳的實木門。該入戶門市場采購價約1500元，開發商報價為8000元。

不過也有行業人士表示，地產商給施工方付款賬期長，施工方需自行墊資承擔人工成本和原材料價格波動成本，近年來，建材價格波動大，人工費上升快，整體來看，到了施工方這里，大部分項目都是微利，在這一過程中，主要利潤仍然歸屬于開發商。

眼下，高周轉率已成為部分開發商的致勝絕招，某些開發商從拿地到交房甚至只需1年時間。為提高資金周轉率，加快項目進度，不少開發商將裝修時限大大壓縮，偷工減料問題突出，導致后續存在風險。

一位不愿具名的精裝房施工隊負責人告訴記者，以做衛生間防漏刷防水材料這一工序為例，一般要刷兩次，兩次刷料間要隔一天，但很多項目為了趕工期，半天之內刷兩遍，甚至前一次刷的還沒干透就刷第二次。刷完防水涂料后，還應該做養水測試，一般要觀察48-72小時，但現在很多項目根本不做養水測試?！斑@樣的施工自然導致房屋防水質量差，業主入住后房子就漏水，樓下鄰居受罪，這種問題在杭州的高端樓盤也不少?！?/span>